Rechtsanwalt
Dr. Matthias Augsburger

Rechtstipps


22.08.2021

Mietminderung bei Baustellenlärm auf Nachbargrundstück?

Mietet der Mieter eine Wohnung neben einem Grundstück, das bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bebaut wird, so kann der Baustellenlärm grundsätzlich keine Mietminderung begründen, da der Mieter ja um den Baustellenlärm und damit die Beschaffenheit der Wohnung weiß.

Doch wie ist es, wenn nachträglich, d.h. nach Vertragsabschluss, Baustellenlärm entsteht? Hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung?

Diese Frage kam auch vor den BGH (Urteil vom 29.4.2020, Az. VIII ZR 31/18). Der BGH entschied:

„Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 I 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss […]”

Die erste Frage die nach dem BGH also beantwortet werden muss ist: Gibt es eine Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag? Regelt der Mietvertrag, die Beschaffenheit des Grundstücks beispielsweise wie folgt:  „Idyllische, ruhige Lage des Einfamilienhauses mit Erholungswert” so wird man wohl davon ausgehen dürfen, dass ein nachträglicher Baustellenlärm einen Mietmangel darstellt.

Wenn nun aber eine solche Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag fehlt, was gilt dann? Der BGH entschied, dass dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden könne. Es komme vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsabschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre. Hiernach begründen erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gem. § 536 I 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB).

Wenn also der Vermieter die durch den Baustellenlärm eingetretenen Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, so besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Mietminderung. Denn insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (So auch bereits die Schulhof-Bolzplatz-Entscheidung des BGH Urteil vom 29.04.2015, Az. VIII ZR 197/14).

Es muss also im konkreten Einzelfall festgestellt werden, ob die Immissionen nach Art und Ausmaß vom Vermieter ausgleichs- und entschädigungslos hinzunehmen wären. Der BGH bemängelte die zu pauschalen Urteilsfeststellungen des Berufungsgerichts wie folgt: 

„Das BerGer. hätte sich daher nicht mit der – zudem auch nicht näher begründeten – Annahme begnügen dürfen, eine – wie hier – 40 m von der Wohnung entfernt betriebene Baustelle zur Errichtung eines neuen Gebäudes rechtfertige wegen der „typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in der vorliegend beanspruchten Höhe von 10 %.”

Äußerst wichtig ist auch die Feststellung des BGH zur Darlegungs- und Beweislast bezüglich derartiger Imissionen. Der BGH urteilte, dass sich die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen bestimmt. Der Mieter hat, da es seinem Wahrnehmungsbereich unterliegt, darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass es sich bei der von ihm behaupteten Einwirkung auf die angemietete Wohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 I 1 BGB handelt.

Insofern stellt der BGH jedoch klar, dass die Darlegungs- und Beweislast nicht so weit geht, dass der Mieter nun ein „Lärmprotokoll“ führen oder das Ergebnis einer Messung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen müsse. Vielmehr genügt der Mieter, da die Minderung nach § 536 I 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, auch hier seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen; es genügt eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“).

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen genügt eine grundsätzliche Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Aus dieser Beschreibung muss sich dann darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen i.S.d. § 906 I 1 BGB handelt. Der BGH stellte fest, dass die Beschreibung der durch den Neubau des benachbarten Grundstücks ausgelösten Immissionen nach üblichen Bauphasen gestaffelt erfolgen sollte (z.B. bezüglich der Phase der Abriss- und/oder Grundarbeiten sowie der Phase der Hochbauarbeiten).

Erbringt der Mieter den Beweis dafür, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung durch die Wesentlichkeit der Immissionen beeinträchtigt ist, so obliegt es nun dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass ihm Abwehr- und Entschädigungsansprüche gegen den Verursacher nicht zur Seite stehen.  Der Vermieter hat, da seinem Verantwortungsbereich unterliegend, diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher entstammenden Tatsachen – seien sie personen- oder grundstücksbezogen – vorzubringen und im Fall des Bestreitens zu beweisen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.

Fazit: Am rechtssichersten ist es, wenn bereits beim Mietvertragsabschluss Regelungen über etwaige zukünftige Bauarbeiten in der Nachbarschaft getroffen werden. Sollte dies jedoch nicht der Fall sein, kann es zu berechtigten Mietminderungsansprüchen der Mieter kommen, wobei die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch wesentliche Immissionen vom Mieter darzulegen und zu beweisen ist. Der Vermieter muss dann beweisen, dass ihm im Verhältnis zum Verursacher weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche zur Seite stehen.

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Mit freundlichen Grüßen
Dr. Matthias Augsburger
- Rechtsanwalt -

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Admin - 09:23:51 | Kommentar hinzufügen

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